商業用不動産市場規模・シェア分析 – 成長トレンドと予測 (2025年～2030年)

商用不動産市場の概要：成長トレンドと予測（2025年～2030年）

本レポートは、商用不動産市場の規模とシェアに関する詳細な分析を提供しており、2025年から2030年までの成長トレンドと予測を提示しています。市場は、プロパティタイプ（オフィス、小売、ロジスティクスなど）、ビジネスモデル（販売、賃貸）、エンドユーザー（個人/世帯、企業/中小企業など）、および地域（北米、南米、ヨーロッパ、アジア太平洋、中東・アフリカ）によってセグメント化されています。市場予測は、金額（USD）で提供されています。

市場概要

商用不動産の世界市場は、2025年に6.22兆米ドルの価値を持ち、2030年までに8.29兆米ドルに達すると予測されており、この期間における年平均成長率（CAGR）は5.91%です。この成長は、特にデジタルコマースを支えるデータセンターやロジスティクス資産といったテクノロジーインフラと不動産投資の融合が進んでいることを反映しています。

投資家が変動の激しい株式から離れる中、ソブリン・ウェルス・ファンドや年金基金からは毎年1,800億米ドル以上が収益を生む建物に継続的に流入しています。複合用途コミュニティ、交通の便が良い立地、およびレジリエンスと持続可能性のバランスを取るESG対応施設への需要は依然として旺盛です。ハイブリッドワークパターン、建設コストのインフレ、気候リスクに関連する保険料といった構造的な逆風は、適応再利用プロジェクトやよりスマートな資産管理技術を促進し、商用不動産市場をより効率的かつ透明なものにしています。

主要なレポートのポイント

* プロパティタイプ別: 2024年にはオフィスが商用不動産市場シェアの34%を占めて主導しましたが、ロジスティクスおよび産業用資産は2030年までに6.21%のCAGRで最も速く拡大すると予測されています。
* ビジネスモデル別: 2024年には販売取引が収益の68%を占めました。賃貸モデルは2030年までに6.39%のCAGRで最も急速に成長すると予測されています。
* エンドユーザー別: 2024年には企業および中小企業が需要の59%を占め、職場最適化のニーズを反映して6.15%のCAGRで成長しています。
* 地域別: 2024年にはアジア太平洋地域が収益の32%を占めましたが、南米は2030年までに最高の6.26%のCAGRを記録すると予想されています。

世界の商用不動産市場のトレンドと洞察

推進要因（ドライバー）

商用不動産市場の成長を牽引する主な要因は以下の通りです。

1. ソブリン・ウェルス・ファンドおよび年金基金の収益を生む商用不動産への転換（CAGRへの影響：+1.5%）:
日本の年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）は、負債を保護するために不動産に25%の配分を維持しています。中東のソブリン・ファンドは石油収入を海外のコア資産に投入し、ブルックフィールドの950億スウェーデン・クローナ（89億米ドル）に及ぶスウェーデンのAIインフラプログラムは、テクノロジー関連不動産における大規模投資の典型例です。この機関投資家の流入は、安定した資産の評価を高め、新興経済圏全体での共同投資を促進し、商用不動産市場の深みを強化しています。

2. オムニチャネル小売によるロジスティクス需要の急増（CAGRへの影響：+1.2%）:
Eコマースのフルフィルメント戦略は現在、人口密集地内のラストマイル施設に集中しており、クラスA倉庫のプレミアムを高めています。Amazonがフォートマイヤーズで143エーカーの土地を購入したことは、このロジスティクス拡大を裏付けています。Sam’s Clubのような小売業者は、年間15店舗の新規出店と600店舗の改装を計画しており、物理チャネルとデジタルチャネルを融合させることで、ハイブリッド配送ハブの必要性を増大させています。自動化対応でエネルギー効率の高い建物は高い評価を受け、商用不動産市場の勢いを維持しています。

3. ハイパースケールおよびエッジデータセンターの急速な展開（CAGRへの影響：+1.1%）:
ブラックストーンは、グリッド規模の電力を消費するハイパースケール施設に250億米ドルを投じ、並外れたスペース利用を示しています。マイクロソフトとOpenAIの1,000億米ドルの「プロジェクト・スターゲイト」は、100エーカーのキャンパスで5GWのエネルギーを必要とし、土地と公共施設の制約をさらに浮き彫りにしています。クラウドハイパースケーラーは2025年に2,150億米ドルの設備投資を計画しており、そのうちAmazonだけで750億米ドルを占めています。これらのダイナミクスは、広範な商用不動産市場内で専門的な垂直分野を支えています。

4. 主要なCBDオフィスにおける「質への逃避」によるアップグレード（CAGRへの影響：+0.8%）:
企業は、ハイブリッド勤務の従業員を引き付けるために、アメニティが充実したグレードAの立地をますます好むようになり、2025年には東京のオフィス賃料が5四半期連続で上昇しました。プレミアムタワーの供給が逼迫する一方で、二次的なオフィスは空室に直面しており、サンフランシスコ市が空きビルを4,400戸の住宅に転換する法案を承認したように、市主導の転換プログラムが促進されています。

抑制要因（リストレイント）

商用不動産市場の成長を抑制する主な要因は以下の通りです。

1. ハイブリッドワークの継続による世界的なオフィス吸収の抑制（CAGRへの影響：-1.8%）:
2024年には知識労働者の40%が完全または部分的にリモートワークを継続し、新規リースを抑制しました。ゴールドマン・サックスは、2030年までに空室率が大幅に上昇すると予測しています。ダウンタウン・シアトルの回復は脆弱であり、都市の収益に影響を与える人通りの不足を浮き彫りにしています。住宅への転換は救済策となりますが、ロサンゼルスでは1戸あたり24万米ドルの費用がかかる可能性があります。

2. 建設資材および資金調達コストのインフレによる利回りの圧迫（CAGRへの影響：-1.3%）:
高金利は、購入希望者をリースに押しやり、稼働率を高める一方で、開発業者の収益を圧迫しています。フィッチは、リファイナンスリスクが高まるにつれて、北米の証券化における担保の弱体化を予測しています。カナダの金利引き下げは、機関投資家の取引パイプラインを活性化させました。

3. ESG主導のレガシー資産の陳腐化リスク（CAGRへの影響：-0.9%）:
環境・社会・ガバナンス（ESG）の要件が厳しくなるにつれて、古い基準の建物は陳腐化のリスクに直面しています。これは、特にヨーロッパ、北米、アジア太平洋地域のティア1都市で顕著です。

4. 沿岸都市における気候変動保険料の高騰（CAGRへの影響：-0.6%）:
気候変動リスクの増大により、特に沿岸地域では保険料が高騰しています。これは、世界中の沿岸地域、特に米国南東部で顕著であり、不動産開発および所有のコストを増加させています。

セグメント分析

* プロパティタイプ別:
オフィスセグメントは2024年に商用不動産市場シェアの34%を占めました。ロジスティクスおよび産業用資産は6.21%のCAGRで成長すると予測されています。Amazonがオレゴン州のデータセンターに先進的な原子力技術を導入する計画は、ロジスティクスとエネルギーインフラの融合を強調しています。伝統的な小売業は店舗閉鎖の逆風に直面していますが、体験型フォーマットやオムニチャネルのピックアップポイントは再利用の道を開いています。ホテルは観光業とともに回復し、データセンターは商用不動産市場の規模指標内で高電力サブクラスとして具体化しています。

* ビジネスモデル別:
販売取引は2024年に収益の68%を維持し、資本集約型投資家のポートフォリオ再編需要を支えました。賃貸収入は6.39%のCAGRで成長する態勢にあり、資本支出よりも営業費用を優先する企業の意向を強調しています。

* エンドユーザー別:
企業および中小企業は2024年に需要の59%を占め、フットプリントの統合と品質向上を背景に6.15%のCAGRで成長するでしょう。企業はコラボレーションゾーンやスマートビルディングセンサーのためにワークスペースを調整し、商用不動産市場に組み込まれたテクノロジー層を強化しています。中小企業は長期リースを避ける柔軟なセンターに集まり、公的機関は専門的な教育および医療施設を委託しています。

地域分析

* アジア太平洋:
2024年の収益の32%を維持し、都市化とニアショアリングに支えられています。東京のグレードA賃料は5四半期連続で上昇し、主要なロジスティクス株式は2025年第1四半期に10.1%の株価上昇を記録しました。CBREの2025年投資家調査によると、回答者の半数がオーストラリア、韓国、シンガポール、香港、特に東京への投資を増やす計画です。

* 南米:
2030年までに最速の6.26%のCAGRを記録すると予測されており、インフラとコモディティサイクルに支えられています。メキシコは2023年にサプライチェーンの移転により過去最高の360億米ドルのFDIを獲得し、米国近郊の産業用プレリースを押し上げました。ブラジルの2025年GDPは2.4%の成長が見込まれており、TikTok Shopを通じたソーシャルコマースの普及は追加のフルフィルメントスペースを必要としています。

* ヨーロッパ:
ドイツの住宅投資市場は回復しており、オーストリアでは供給不足により3つの州で主要賃料が20ユーロ/m²を突破しました。ソフトウェアおよび製薬クラスター全体でプライベートエクイティの見通しが明るくなり、不動産売却のタイミングが改善しています。フランスは、ロジスティクス資産が投資家の支持を取り戻すにつれて、2025年の取引量がより安定すると予想していますが、古いオフィスは依然として低迷しています。

* 中東・アフリカ:
中東の多様化は、アフリカおよびヨーロッパのポートフォリオに資本を注入しています。サウジアラビアは聖都のREITへの外国資本の参入を許可し、エジプトは10億米ドルの水素動力超高層ビルを承認しました。トークン化されたドバイの取引は、フィンテックが商用不動産市場内の資本の流れをどのように再構築できるかを示しています。

競争環境

商用不動産市場は中程度に細分化されていますが、大規模な事業者は資本コストとテクノロジー導入において優位性を発揮しています。ブラックストーンはAI関連のデータセンターキャンパスに250億米ドルを投じ、230億米ドルの港湾プラットフォームを閉鎖し、長期インフラへの意欲を示しています。ブルックフィールドのスウェーデンのAIインフラパイプラインのようなユーロ規模の取引は、ニッチセグメントをさらに統合しています。プロロジスはロジスティクス分野でリーダーシップを維持し、サイモン・プロパティ・グループは主要なショッピングモールを支配しており、ドメインスペシャリストが依然として繁栄していることを示しています。

アドバイザリー企業であるCBRE、JLL、Cushman & Wakefieldは、リースデータ、エネルギーダッシュボード、評価ツールを統合するプロップテックポータルで競争し、顧客との関係を強化しています。ブラックロックの32億米ドルのPreqin買収は、プライベート市場不動産全体のデータカバレッジを拡大し、マルチアセット投資家向けのアナリティクス深度を広げています。アジャイルなディスラプターには、ビルド・フォー・レントのプレーヤー、AIプラットフォームプロバイダー、ドバイのような場所で部分所有を促進する暗号通貨対応ブローカーが含まれます。

最近の業界動向

* 2025年6月: ブルックフィールドは、スウェーデンでAIインフラを拡大するために950億スウェーデン・クローナ（89億米ドル）のイニシアチブを発表し、450MWのデータセンター容量を追加しました。
* 2025年5月: AcurenとNV5 Globalは20億米ドルの合併を発表し、インフラおよび不動産プロジェクトをサポートするより大規模なTICサービスプラットフォームを構築しました。
* 2025年3月: ブラックロックはPreqinの32億米ドルの買収を完了し、プライベート市場のデータカバレッジを強化しました。
* 2025年1月: Welltowerは、Affinity Living Communitiesから20以上のシニアハウジング複合施設を約10億米ドルで買収することに合意し、高齢化人口の需要に注力しました。

この市場は、テクノロジー、エネルギーレジリエンス、人口動態の変化を中心に、将来の取引の流れが集中する戦略のモザイクを示しています。

このレポートは、世界の商業用不動産（CRE）市場に関する詳細な分析を提供しています。市場の定義、調査方法、主要な動向、推進要因と抑制要因、市場規模と成長予測、競争環境、そして将来の展望について包括的に記述されています。

1. 市場の定義と調査範囲
本調査では、世界の商業用不動産市場を、オフィス、小売、ロジスティクス、産業、ホスピタリティ、複合施設、データセンター施設といった収益を生む構築済み資産の年間総価値として定義しています。これらの資産は、賃貸収入と資本増価を目的として取引、賃貸、または保有されるものです。テナント改善や敷地開発にかかる費用も、販売または賃貸可能なスペースを生み出す場合は含まれます。
一方、個人所有の住宅、未開発地の投機、インフラコンセッション、純粋な施設管理契約は、重複計上を避けるため調査範囲から除外されています。

2. 調査方法
本レポートの作成にあたっては、厳格な調査方法が採用されています。一次調査では、北米、ヨーロッパ、湾岸地域、主要アジアハブの開発業者、仲介業者幹部、資産管理者、地方自治体の許認可担当者へのインタビューを通じて、具体的な市場情報を収集し、机上調査では得にくいリスク要因を特定しています。二次調査では、国連経済社会局（UN DESA）の建設価値表、OECDの固定資本形成シリーズ、各国の計画部門の公報といった政府統計に加え、Urban Land InstituteやFIABCIなどの業界団体からのデータが活用されています。また、企業の年次報告書（10-K）、REITの提出書類、投資家向けプレゼンテーションから、最新のキャップレート動向や資産売却に関する情報が収集されています。
市場規模の推定と予測は、非居住用建設支出、REITの資産帳簿、国境を越えた直接投資の流れを整合させるトップダウンアプローチと、サンプリングされた仲介業者の取引記録やチャネルチェックからのサプライヤー情報を集計するボトムアップアプローチを組み合わせて行われています。主要キャップレートの変動、Aグレードの空室率、ロジスティクス吸収率、建設コスト指数、為替変動などの変数を考慮した多変量回帰分析により、2030年までの市場価値が予測されています。データ検証は、MSCI指数ベンチマークやムーディーズのレバレッジ比率との比較による異常値スキャン、シニアアナリストによるピアレビューを経て行われ、レポートは毎年更新されます。

3. 市場の概要と成長予測
2025年の世界の商業用不動産市場規模は6兆2235.5億米ドルと推定されています。
市場はいくつかのセグメントにわたって成長が見込まれていますが、特にロジスティクスおよび産業用不動産が最も急速な成長を遂げると予測されており、Eコマースの拡大とデータセンターの展開に牽引され、2030年までに年平均成長率（CAGR）6.21%を記録する見込みです。
ビジネスモデル別では、賃貸モデルが販売モデルよりも優位性を増しています。高金利環境下で企業が運用上の柔軟性を求める傾向にあること、また機関投資家が安定した賃料収入を重視していることが背景にあり、賃貸モデルはCAGR 6.39%で進展すると予測されています。
地域別では、南米が最も高い成長率を示すと見られており、インフラ投資とニアショアリングのトレンドに支えられ、2030年までにCAGR 6.26%で成長する見込みです。

4. 市場の推進要因と抑制要因
市場の推進要因としては、以下の点が挙げられます。
* オムニチャネル小売の普及に伴うロジスティクス需要の急増。
* 主要な中央ビジネス地区（CBD）オフィスにおける「質への逃避」によるアップグレード需要。
* ソブリン・ウェルス・ファンドや年金基金が、安定した収益を生む商業用不動産への投資を強化していること。
* ハイパースケールおよびエッジデータセンターキャンパスの急速な展開。
* 交通指向型開発（TOD）によるゾーニング変更が、複合用途地の価値を向上させていること。
* 生成AIを活用したサイト選定の効率化が、二次市場の活性化に貢献していること。

一方、市場の抑制要因としては、以下の課題が指摘されています。
* ハイブリッドワークの継続が、世界的なオフィス吸収率の低迷を引き起こしていること。
* 建設資材費および資金調達コストのインフレが、不動産投資の利回りを圧迫していること。
* ESG（環境・社会・ガバナンス）要件の厳格化により、既存のレガシー資産が陳腐化するリスク。
* 沿岸都市における気候変動関連の保険料高騰。

5. 主要な市場要素と競争環境
本レポートでは、バリューチェーン分析を通じて、開発業者、建設業者、ブローカー、代理店、プロパティマネジメント会社、評価・アドバイザリーサービス提供者、建材調達業者、そして世界の戦略的投資家/買い手といった主要な市場プレイヤーに関する定量的・定性的な洞察を提供しています。また、ポーターの5つの力分析を用いて、サプライヤーと買い手の交渉力、新規参入の脅威、代替品の脅威、競争の激しさといった市場の構造的要因を評価しています。
競争環境については、市場集中度、主要企業の戦略的動き、市場シェア分析が詳細に記述されており、Brookfield Asset Management、Prologis Inc.、Blackstone Real Estate、Mitsubishi Estate Co.、CBRE Group、JLLなど、多数のグローバル企業プロファイルが含まれています。

6. ESG規制とAIの役割
ESG規制は、特にヨーロッパと北米において、古い建物に大きな影響を与えています。より厳格な炭素性能規則と上昇する保険コストが、既存資産の改修を加速させており、これらの要件を満たせない資産は価値が低下するリスクに直面しています。
人工知能（AI）は、商業用不動産市場において重要な役割を果たし始めています。AIプラットフォームは、サイト選定、評価、資産管理のプロセスを効率化し、あらゆる規模の投資家が二次市場の機会を特定し、ポートフォリオをより効率的に最適化することを可能にしています。

7. 市場の機会と将来の展望
レポートは、市場の機会と将来の展望についても言及しており、未開拓市場や満たされていないニーズの評価が含まれています。これにより、投資家や戦略家は、シナリオプランニングや資産配分のための信頼できる出発点を得ることができます。

1. はじめに

• 1.1 調査の前提と市場の定義
• 1.2 調査範囲

2. 調査方法

3. エグゼクティブサマリー

4. 市場の状況

• 4.1 市場概要
• 4.2 商業用不動産購入トレンド – 社会経済および人口統計学的洞察
• 4.3 賃貸利回り分析
• 4.4 資本市場への浸透とREITの存在
• 4.5 規制の見通し
• 4.6 技術的展望
• 4.7 不動産テックおよび当該セグメントで活動するスタートアップに関する洞察
• 4.8 既存および今後のプロジェクトに関する洞察
• 4.9 市場の推進要因
  • 4.9.1 オムニチャネル小売によるロジスティクス主導の需要急増
  • 4.9.2 主要CBDオフィスにおける質の向上への移行
  • 4.9.3 ソブリン・年金基金による収益を生む商業用不動産への転換
  • 4.9.4 ハイパースケールおよびエッジデータセンターキャンパスの迅速な展開
  • 4.9.5 交通指向型再ゾーニングによる複合用途土地価値の上昇
  • 4.9.6 生成AI主導のサイト選定による二次市場の活性化
• 4.10 市場の阻害要因
  • 4.10.1 継続的なハイブリッドワークが世界のオフィス吸収を抑制
  • 4.10.2 建設資材および資金調達コストのインフレが利回りを圧迫
  • 4.10.3 ESG主導のレガシー資産の陳腐化リスク
  • 4.10.4 沿岸大都市圏における気候保険料の高騰
• 4.11 バリュー/サプライチェーン分析
  • 4.11.1 概要
  • 4.11.2 デベロッパーおよび建設業者 – 主要な定量的および定性的洞察
  • 4.11.3 ブローカーおよびエージェント – 主要な定量的および定性的洞察
  • 4.11.4 プロパティマネジメント会社 – 主要な定量的および定性的洞察
  • 4.11.5 評価、アドバイザリーおよびその他のサービス
  • 4.11.6 建築資材の調達と戦略的パートナーシップ
  • 4.11.7 グローバル戦略投資家/購入者のプロファイル
• 4.12 ポーターの5つの力
  • 4.12.1 供給者の交渉力
  • 4.12.2 買い手の交渉力
  • 4.12.3 新規参入の脅威
  • 4.12.4 代替品の脅威
  • 4.12.5 競争の激しさ

5. 市場規模と成長予測（金額）

• 5.1 物件タイプ別
  • 5.1.1 オフィス
  • 5.1.2 小売
  • 5.1.3 物流
  • 5.1.4 その他（工業団地、ホスピタリティ、複合施設）
• 5.2 ビジネスモデル別
  • 5.2.1 販売
  • 5.2.2 賃貸
• 5.3 エンドユーザー別
  • 5.3.1 個人 / 世帯
  • 5.3.2 企業 & 中小企業
  • 5.3.3 その他（機関、政府、NGO）
• 5.4 地域別
  • 5.4.1 北米
  • 5.4.1.1 アメリカ合衆国
  • 5.4.1.2 カナダ
  • 5.4.1.3 メキシコ
  • 5.4.2 南米
  • 5.4.2.1 ブラジル
  • 5.4.2.2 アルゼンチン
  • 5.4.2.3 チリ
  • 5.4.2.4 その他の南米諸国
  • 5.4.3 ヨーロッパ
  • 5.4.3.1 ドイツ
  • 5.4.3.2 イギリス
  • 5.4.3.3 フランス
  • 5.4.3.4 イタリア
  • 5.4.3.5 スペイン
  • 5.4.3.6 その他のヨーロッパ諸国
  • 5.4.4 アジア太平洋
  • 5.4.4.1 中国
  • 5.4.4.2 インド
  • 5.4.4.3 日本
  • 5.4.4.4 韓国
  • 5.4.4.5 オーストラリア
  • 5.4.4.6 その他のアジア太平洋諸国
  • 5.4.5 中東およびアフリカ
  • 5.4.5.1 アラブ首長国連邦
  • 5.4.5.2 サウジアラビア
  • 5.4.5.3 南アフリカ
  • 5.4.5.4 ナイジェリア
  • 5.4.5.5 その他の中東およびアフリカ諸国

6. 競合情勢

• 6.1 市場集中度
• 6.2 戦略的動向
• 6.3 市場シェア分析
• 6.4 企業プロファイル （グローバル概要、市場概要、主要セグメント、利用可能な財務情報、戦略情報、主要企業の市場ランキング/シェア、製品・サービス、および最近の動向を含む）
  • 6.4.1 Brookfield Asset Management
  • 6.4.2 Prologis Inc.
  • 6.4.3 Blackstone Real Estate (BREIT & BPP)
  • 6.4.4 Simon Property Group
  • 6.4.5 Link REIT
  • 6.4.6 Segro Plc
  • 6.4.7 Mitsubishi Estate Co.
  • 6.4.8 Unibail-Rodamco-Westfield
  • 6.4.9 Vonovia SE
  • 6.4.10 Gecina SA
  • 6.4.11 Boston Properties Inc.
  • 6.4.12 Alexandria Real Estate Equities
  • 6.4.13 Dexus
  • 6.4.14 Goodman Group
  • 6.4.15 China Vanke Co. (Commercial)
  • 6.4.16 Wanda Group
  • 6.4.17 CapitaLand Investment
  • 6.4.18 Mapletree Investments
  • 6.4.19 Ascendas REIT
  • 6.4.20 CBRE Group
  • 6.4.21 JLL
  • 6.4.22 Cushman & Wakefield
  • 6.4.23 Colliers International
  • 6.4.24 Knight Frank

7. 市場機会と将来展望