ジッダ商業不動産市場：規模・シェア分析、成長動向と予測 (2025年～2030年)

ジェッダの商業用不動産市場は、2025年には134億米ドル、2030年には195.5億米ドルに達すると予測されており、予測期間（2025年～2030年）において年平均成長率（CAGR）7.85%で成長する見込みです。市場の集中度は中程度です。この成長は、サウジビジョン2030に沿ったインフラ投資、ジェッダ・イスラム港を拠点とする物流網の拡大、収益を生む資産への機関投資を促進する資本市場改革によって支えられています。グレードAオフィスへの高い需要、物流パークの急増、継続的なホスピタリティ施設の開業が、堅調な入居者基盤を裏付けています。また、REITの上場、外国人所有権の自由化、グリーンビルディングの義務化が、投資資金を拡大しています。開発業者は、リテールテインメント、コワーキングスペース、ライフスタイルアメニティを特徴とする複合用途開発を積極的に推進しており、これが賃料プレミアムを高め、デジタル化の進展の中で吸収率を向上させています。750億サウジリヤル（200億米ドル）規模のジェッダ・セントラル開発などの大規模インフラプロジェクトは、ウォーターフロントや周辺地区の地価を再形成し、ジェッダの商業用不動産市場を地域貿易と観光の重要な玄関口として位置づけています。

市場を牽引する主な要因

* ビジョン2030に基づくインフラ投資と経済の多様化（CAGRへの影響2.8%、長期）： 8,500億米ドルを超える国家的なギガプロジェクトが、ジェッダを多様な商業ハブへと変革しています。特に、750億サウジリヤル（200億米ドル）規模のジェッダ・セントラル・プロジェクトは、2030年までにGDPに470億サウジリヤル（125億米ドル）を追加し、25,000人の雇用を創出すると予測されています。マースク主導のジェッダ・イスラム港の物流ゾーンなどの補完的な計画も、グレードAの倉庫、オフィス、ホスピタリティ資産への需要を増幅させています。
* ジェッダ・イスラム港の拡張による物流スペースの増加（CAGRへの影響2.1%、中期）： DPワールドの9億サウジリヤル（2億4,000万米ドル）の物流パークなどが、コンテナ容量を増加させ、物流床面積の年平均成長率9.43%を牽引しています。
* 観光主導のホスピタリティ需要の急増（CAGRへの影響1.8%、短期）： サウジアラビアの年間1億人訪問者目標に向けて、高級ホテルの供給が急速に拡大しています。アル・バラード地区の歴史的建造物の改修により、2027年までに34のブティックホテルが誕生する予定です。
* REIT主導の資本市場の深化（CAGRへの影響1.5%、中期）： 2016年以降に整備されたサウジアラビアのREIT制度は、安定した資産に長期的な資本を誘導し、投資家のアクセスを広げています。2025年2月の投資法改正により、外国人投資家に対するライセンス障壁が撤廃され、資金調達コストの圧縮、開発パイプラインの刺激、流通市場の流動性強化に貢献しています。
* デジタル化とスマートビルディングへの改修（CAGRへの影響1.2%、中期）
* COVID-19後のSMEによるフレキシブルワークスペースの利用増加（CAGRへの影響0.9%、短期）

市場の成長を抑制する主な要因

* 資材および熟練労働者の不足（CAGRへの影響-1.8%、短期）： 8,500億米ドル規模の建設パイプラインはサプライチェーンに負担をかけ、鉄鋼やセメントの価格を年間最大20%上昇させ、プロジェクト期間を6～12ヶ月延長させています。賃金上昇も開発業者の利益を圧迫しています。
* 複雑な規制承認と許認可の遅延（CAGRへの影響-1.2%、中期）： 環境調査や地方自治体の承認には最大6ヶ月かかることがあり、特にウォーターフロント地域で顕著です。2025年4月に導入される5%の不動産取引税も、書類作成の負担とキャッシュフローに影響を与えます。
* メガプロジェクトによるグレードAオフィス供給過剰の可能性（CAGRへの影響-0.9%、長期）
* 洪水対策および気候変動適応コストの増加（CAGRへの影響-0.7%、長期）

セグメント分析

* プロパティタイプ別：
* オフィスは2024年に市場シェアの34.56%を占め、ビジョン2030の地域本社設置要件により需要が高まっています。主要なCBDの賃料は2024年に9.5%上昇し、稼働率は92%を超えています。
* 物流施設は、DPワールドやマースクの物流パーク、国家物流戦略により、2030年までに年平均成長率9.43%で最も急速な成長が見込まれています。eコマースの普及率が小売売上高の25%を超える中、高天井倉庫やコールドチェーンユニットへの需要が急増しています。

* ビジネスモデル別：
* 賃貸事業は2024年に市場規模の68.98%を占め、安定したキャッシュフローとREIT適格性によって支えられています。主要なオフィスは6～7%の純利回りを提供しています。
* 売買セグメントは、2030年までに年平均成長率8.30%で拡大しています。2026年1月の外国人所有権の自由化と住宅ローン融資の改善がこれを後押ししています。

* エンドユーザー別：
* 企業および中小企業（SME）は2024年にエンドユーザー活動の88.67%を占め、SME向け融資の増加が牽引しています。多国籍企業は連続したフロアを事前リースし、SMEはフレキシブルスペースモジュールを好む傾向にあります。
* 個人および世帯のセグメントは、2030年までに年平均成長率9.03%で成長すると予測されています。プレミアムレジデンシー制度やブランドレジデンスが、外国人駐在員幹部などの購入者層を多様化しています。

地理的分析

* 中央ビジネス地区（CBD）は、2024年に市場シェアの34.56%を占めました。ユネスコ世界遺産に登録されたアル・バラード地区と、750億サウジリヤル（200億米ドル）規模のジェッダ・セントラル・プロジェクトが、ダウンタウンのスカイラインを向上させています。
* 北ジェッダは、キング・アブドゥルアズィーズ国際空港と、スマートグリッドや地域冷房を統合したジェッダ経済都市に近接していることから恩恵を受けています。
* ジェッダのその他の地域は、メガプロジェクトからの波及需要を周辺地区が吸収するため、2030年までに年平均成長率8.83%で最も急速な成長が見込まれています。ROSHNのALAROUSコミュニティや9.5キロメートルのウォーターフロントプロムナードが、居住性と観光客の増加を促しています。特別経済区は税制優遇と迅速な許認可を提供し、製造業、データセンター、物流投資家を誘致しています。

競争環境

ジェッダの商業用不動産市場のリーダーシップは中程度に集中しており、Emaar Economic City、Jeddah EconomicCompany、およびその他の主要な開発業者が市場を牽引しています。これらの企業は、革新的なプロジェクトと戦略的な投資を通じて、市場の成長と多様化に貢献しています。競争は、特に新しい開発地域や特定のセクターにおいて激化しており、各プレイヤーは差別化されたサービスと持続可能なソリューションを提供することで優位性を確立しようとしています。

市場予測

ジェッダの商業用不動産市場は、政府の「ビジョン2030」計画と、観光、物流、製造業の成長に支えられ、今後数年間で堅調な拡大が予測されています。特に、メガプロジェクトの進展と人口増加が、オフィス、小売、産業用不動産に対する需要を押し上げると見られています。投資家は、長期的な成長見通しと、サウジアラビア政府によるビジネス環境改善への取り組みに注目しています。テクノロジーの導入、特にスマートシティ技術と持続可能性への注力は、市場の将来の発展を形作る重要な要素となるでしょう。

本レポートは、ジェッダの商業用不動産（CRE）市場に関する詳細な分析を提供しています。CREは、ショッピングモール、ホテル、オフィススペースなど、収入を生み出す非居住用不動産を指します。本レポートでは、経済評価、市場概要、主要セグメントの市場規模推定、新興トレンド、市場ダイナミクス、地理的トレンド、COVID-19の影響を含め、ジェッダのCRE市場の包括的な背景分析がなされています。

ジェッダの商業用不動産市場は、2025年に134億米ドルと評価されており、2030年までに年平均成長率（CAGR）7.85%で成長すると予測されています。プロパティタイプ別では、オフィスが34.56%のシェアを占め、地域本部イニシアチブに牽引され最大のセグメントとなっています。最も急速に成長しているのはロジスティクス不動産で、港湾隣接地域への投資により9.43%のCAGRで拡大しています。

2026年1月に予定されている外国人所有権の自由化は、売買取引を活性化させると予想されており、売上高はすでに8.30%のCAGRで成長すると予測されています。地理的には、「ジェッダのその他の地域」（周辺地域）が、新たなインフラおよび観光プロジェクトに牽引され、2030年までに8.83%のCAGRで最も高い成長潜在力を示しています。また、複数の大規模なREIT（不動産投資信託）の提供と支援的な規制により、安定した資産に対する資本市場の流動性が深まっていることが指摘されています。

市場の成長を推進する主な要因としては、サウジビジョン2030に基づくインフラ投資と経済の多角化、REIT主導による資本市場の深化、デジタル化とスマートビルディングへの改修、観光業に牽引されるホスピタリティ需要の急増、ジェッダ・イスラム港の拡張によるロジスティクススペースの需要増加、COVID-19後のSME（中小企業）によるフレキシブルなワークスペースの利用拡大が挙げられます。

一方で、市場の成長を抑制する要因も存在します。具体的には、資材および熟練労働者の不足、複雑な規制承認プロセスと許認可の遅延、メガプロジェクトによるグレードAオフィス供給過剰の可能性、洪水対策および気候変動適応コストの上昇などが挙げられます。

本レポートでは、市場は以下のセグメントに詳細に分類され、分析されています。プロパティタイプ別（オフィス、リテール、ロジスティクス、その他）、ビジネスモデル別（売買、賃貸）、エンドユーザー別（個人/世帯、企業/SME、その他）、地理別（ジェッダ北部、中央ビジネス地区、ウォーターフロント開発、ジェッダのその他の地域）。さらに、バリューチェーン/サプライチェーン分析、ポーターのファイブフォース分析による業界の魅力度評価、およびEmaar Economic City、Jeddah Economic Companyなど20社にわたる主要企業のプロファイルを含む競争環境分析も行われています。

市場の機会と将来の展望については、未開拓分野や満たされていないニーズの評価を通じて、さらなる成長の可能性が探られています。

1. はじめに

• 1.1 調査の前提と市場の定義
• 1.2 調査範囲

2. 調査方法

3. エグゼクティブサマリー

4. 市場概況

• 4.1 市場概要
• 4.2 商業用不動産購入トレンド – 社会経済および人口統計学的洞察
• 4.3 賃貸利回り分析
• 4.4 資本市場の浸透とREITの存在
• 4.5 規制の見通し
• 4.6 技術の見通し
• 4.7 既存および今後のプロジェクトに関する洞察
• 4.8 市場の推進要因
  • 4.8.1 ビジョン2030のインフラ投資と経済の多様化
  • 4.8.2 REIT主導の資本市場の深化
  • 4.8.3 デジタル化とスマートビルディングの改修
  • 4.8.4 観光主導のホスピタリティ需要の急増
  • 4.8.5 ジェッダ・イスラム港の拡張による物流スペースの増加
  • 4.8.6 COVID後の中小企業による柔軟なワークスペースの利用増加
• 4.9 市場の阻害要因
  • 4.9.1 材料および熟練労働者の不足
  • 4.9.2 複雑な規制承認と許可の遅延
  • 4.9.3 メガプロジェクトによるグレードAオフィス供給過剰の可能性
  • 4.9.4 洪水対策および気候変動適応コストの増加
• 4.10 バリュー/サプライチェーン分析
  • 4.10.1 概要
  • 4.10.2 不動産開発業者および請負業者 – 主要な定量的および定性的洞察
  • 4.10.3 不動産仲介業者およびエージェント – 主要な定量的および定性的洞察
  • 4.10.4 プロパティマネジメント会社 – 主要な定量的および定性的洞察
  • 4.10.5 評価アドバイザリーおよびその他の不動産サービスに関する洞察
  • 4.10.6 建築材料業界の現状と主要開発業者との提携
  • 4.10.7 市場における主要な戦略的不動産投資家/購入者に関する洞察
• 4.11 業界の魅力度 – ポーターの5つの力分析
  • 4.11.1 新規参入の脅威
  • 4.11.2 買い手/入居者の交渉力
  • 4.11.3 供給業者（開発業者/建設業者）の交渉力
  • 4.11.4 代替品の脅威
  • 4.11.5 競争の激しさ

5. 市場規模と成長予測（価値、10億米ドル単位）

• 5.1 物件タイプ別
  • 5.1.1 オフィス
  • 5.1.2 小売
  • 5.1.3 物流
  • 5.1.4 その他（工業用不動産、ホスピタリティ不動産など）
• 5.2 ビジネスモデル別
  • 5.2.1 販売
  • 5.2.2 賃貸
• 5.3 エンドユーザー別
  • 5.3.1 個人 / 世帯
  • 5.3.2 企業 & 中小企業
  • 5.3.3 その他
• 5.4 地域別
  • 5.4.1 ジェッダ北部（オブフル、ノースコーニッシュ）
  • 5.4.2 中央ビジネス地区（アルバラド、ターリア）
  • 5.4.3 ウォーターフロント開発（ジェッダウォーターフロント、コーニッシュ）
  • 5.4.4 ジェッダのその他の地域

6. 競合情勢

• 6.1 市場集中度
• 6.2 戦略的動き
• 6.3 市場シェア分析
• 6.4 企業プロファイル（グローバルレベルの概要、市場レベルの概要、主要セグメント、利用可能な財務情報、戦略情報、製品 & サービス、および最近の動向を含む）
  • 6.4.1 Emaar Economic City
  • 6.4.2 Jeddah Economic Company
  • 6.4.3 Dar Al Arkan Real Estate Development Co.
  • 6.4.4 Jabal Omar Development Company
  • 6.4.5 Red Sea Global
  • 6.4.6 Saudi Binladin Group
  • 6.4.7 Makkah Construction & Development Co.
  • 6.4.8 Al Rajhi Holding Group
  • 6.4.9 Al Hokair Group
  • 6.4.10 Al Akaria Saudi Real Estate Co.
  • 6.4.11 Umm Al-Qura Development & Construction Co.
  • 6.4.12 Abdul Latif Jameel Real Estate Investment Co.
  • 6.4.13 SEDCO Development
  • 6.4.14 Sumou Holding
  • 6.4.15 Ajdan Real Estate Development
  • 6.4.16 Naif Al Rajhi Investment
  • 6.4.17 Rafal Real Estate Development
  • 6.4.18 Al Oula Real Estate Development
  • 6.4.19 Thabat Real Estate Development
  • 6.4.20 Al Saedan Real Estate

7. 市場機会 & 将来展望