セルフストレージ市場規模・シェア分析：成長動向と予測 (2025-2030年)

セルフストレージ市場の概要：市場規模、トレンド、シェア、予測（2030年まで）

市場概要
セルフストレージ市場は、2025年には26億平方フィートに達し、2030年までに31億平方フィートに拡大し、年平均成長率（CAGR）3.6%で成長すると予測されています。この市場は、パンデミック時の新規建設ラッシュから、現在は規律ある資産の最適化を通じて成長しています。都市化、Eコマースのマイクロマーチャントの増加、気候変動に強い資産保護への需要が構造的な需要を支えています。また、デジタル化されたリースプラットフォームは、スマートアクセスシステムを導入する事業者にとって運営費用を最大25%削減しています。大手REIT（不動産投資信託）間の統合は事業規模を拡大させていますが、多くの都市におけるゾーニング規制が参入障壁を高く保ち、賃料の安定を支えています。総賃貸可能スペースの半分以上を占める温度管理型ストレージは、顧客が温度と湿度の保護にプレミアムを支払うため、最も強い価格弾力性を示しています。全体として、セルフストレージ市場は、異常気象に関連する保険コストの上昇の中でも、機関投資家の資金を引きつけ続ける持続的なキャッシュフロー特性を示しています。

主要なレポートのポイント
* ユーザータイプ別: 2024年には個人ユーザーがセルフストレージ市場シェアの60%を占め、ビジネスセグメントは2030年までに年平均成長率7.9%で拡大すると予測されています。
* ストレージタイプ別: 温度管理型ユニットは2024年にセルフストレージ市場規模の52%を占め、2030年までに年平均成長率9.8%で成長すると予測されています。
* リース期間別: 2024年には長期契約（12ヶ月以上）がセルフストレージ市場規模の48%を占めましたが、短期レンタル（3ヶ月未満）は2030年までに年平均成長率8.7%で最も速く成長すると記録されています。
* ユニットサイズ別: 2024年には中型ユニット（50～100平方フィート）がセルフストレージ市場規模の40%を占め、小型ユニット（50平方フィート未満）は2030年までに年平均成長率8.2%で成長しています。
* 地域別: 北米が2024年に収益シェアの45%を占めて市場をリードし、アジア太平洋地域は2030年までに年平均成長率9.3%で最も速く成長すると予測されています。

世界のセルフストレージ市場のトレンドと洞察

成長要因
* 都市化と居住空間の縮小（CAGRへの影響：+1.20%）:
雇用を求めて人口が密集した都市に流入し、平均的なアパートの広さが縮小する中で、外部ストレージへの需要が高まっています。例えば、ロンドンの人口は2030年までに1000万人に達すると予測されており、一人当たりの居住空間の減少が、より大きな住居ではなく外部ストレージへの裁量的支出を促しています。米国の賃貸人の40%を占めるミレニアル世代は高い移動性を示し、柔軟なユニットへの継続的な需要を生み出しています。住宅費の高騰が居住空間を圧迫する状況では、セルフストレージは都市生活の実用的な延長となっています。
* Eコマースのマイクロマーチャントの増加（CAGRへの影響：+0.80%）:
参入障壁の低いオンライン小売モデルにより、起業家は自宅から事業を運営できますが、顧客に近いミニ倉庫が必要となります。マイクロマーチャントは標準的なロッカーを低コストのフルフィルメント拠点として利用し、セルフストレージ市場における商業利用のシェアを加速させています。事業者は、荷積み場、Wi-Fi、24時間365日アクセスなど、出荷のピックアップに特化したサービスを提供することで差別化を図っています。
* 住宅不動産コストの上昇（CAGRへの影響：+0.70%）:
ニューヨーク、サンフランシスコ、シドニー、バンクーバーなどでは、賃貸住宅のコストが過去最高水準にあります。75平方フィートの温度管理型ユニットの月額料金が、より広いアパートの追加賃料を下回る場合、外部ストレージが費用対効果分析で有利になります。不動産価値の上昇による富裕効果も同時に支払い能力を高め、景気後退期でもプレミアムユニットの需要を維持しています。
* マイクロフルフィルメントハブとしてのセルフストレージ（CAGRへの影響：+0.50%）:
先進的なREITは、小包運送業者とのラストマイル提携を試行し、配送距離の短縮を図っています。高速道路に隣接する施設では、仕分け室、IoTロッカー、ドライバーラウンジが設置され、Eコマースブランドの当日ドロップシップを可能にしています。技術層は物流サービスレベル契約と運用フローを連携させ、都市部での持続的な競争優位性を生み出しています。
* デジタル化された非接触型リースプラットフォーム（CAGRへの影響：+0.25%）:
オンラインでの契約手続きやスマートフォンのアプリを通じたアクセスは、顧客にとって利便性が高く、事業者にとっては人件費の削減につながり、運営効率を高めています。
* 気候変動に強い資産保護の需要（CAGRへの影響：+0.15%）:
異常気象の増加に伴い、貴重品やビジネス資産を温度や湿度から保護したいという需要が高まっています。特にアジア太平洋地域や北米の沿岸地域では、気候変動に強いストレージユニットへの需要が長期的に増加しています。

抑制要因
* 厳格なゾーニングおよび土地利用規制（CAGRへの影響：-0.90%）:
自治体は、より多くの雇用と税収を生み出す小売または産業開発を優先し、新規のストレージ建設をますます制限しています。既存の事業者は稼働率と価格設定の追い風を受けていますが、供給制約が新規参入を妨げ、既存施設の転用を促しています。
* 成熟した都市部における供給過剰（CAGRへの影響：-0.60%）:
北米やヨーロッパ、一部のアジア太平洋地域の都市部では、過去の建設ラッシュにより一時的な供給過剰が発生している地域があります。これにより、賃料の伸びが鈍化し、競争が激化する可能性があります。
* 異常気象による保険料の高騰（CAGRへの影響：-0.40%）:
自然災害による年間保険損失は増加しており、保険会社は気候モデルを価格設定に組み込み、山火事やハリケーンの回廊を不均衡にペナルティ化しています。事業者は、より高い免責額や自己保険プール、レジリエンス向上策を通じてヘッジしています。
* スマート施設におけるサイバーセキュリティリスク（CAGRへの影響：-0.40%）:
デジタル化されたスマート施設は、サイバー攻撃のリスクにさらされています。データ侵害やシステム障害は、顧客の信頼を損ない、運営に大きな影響を与える可能性があります。

セグメント分析

* ユーザータイプ別：商業利用が個人需要を上回り、市場成長の主要な原動力となっています。特に、eコマースの拡大やサプライチェーンの効率化に伴い、企業による倉庫や物流センターの需要が高まっています。一方、個人需要は、引っ越しやリフォーム、趣味の道具の保管など、特定のライフイベントに連動して発生します。

* 施設タイプ別：マルチテナント型が単一テナント型を上回る（CAGRへの影響：+0.50%）:
複数のテナントがスペースを共有するマルチテナント型施設は、柔軟な契約期間や多様なスペースサイズを提供できるため、幅広い顧客層にアピールできます。これにより、稼働率が高まりやすく、収益の安定化に寄与します。単一テナント型は、特定の企業の大規模なニーズに対応しますが、空室リスクが高い傾向があります。

* 地域別：アジア太平洋地域が最も高い成長率を示す（CAGRへの影響：+1.20%）:
中国、インド、東南アジア諸国などのアジア太平洋地域では、急速な都市化、中間層の拡大、eコマースの普及が、ストレージ需要を強く押し上げています。特に、物流インフラの整備が進むにつれて、商業用ストレージの需要が顕著です。北米やヨーロッパは成熟市場であり、安定した成長が見込まれます。

主要プレーヤー

市場には、グローバルな大手企業から地域に特化した中小企業まで、多様なプレーヤーが存在します。主要なプレーヤーは、規模の経済を活かした効率的な運営、テクノロジーを活用したサービス提供、M&Aによる市場シェア拡大などを通じて競争優位性を確立しています。

* Public Storage
* Extra Space Storage
* CubeSmart
* U-Haul International
* Life Storage
* National Storage Affiliates Trust
* Shurgard Self Storage
* Big Yellow Group
* Safestore Holdings
* Store Space Self Storage

これらの企業は、デジタルプラットフォームの強化、AIを活用した需要予測、環境に配慮した施設の開発など、イノベーションを通じて市場の変化に対応しています。また、顧客体験の向上に注力し、オンライン予約システム、スマートアクセス、24時間監視などのサービスを提供しています。

結論

世界のセルフストレージ市場は、いくつかの課題に直面しつつも、全体としては堅調な成長を続けると予測されます。特に、eコマースの拡大、都市化の進展、そしてアジア太平洋地域における需要の増加が、市場を牽引する主要な要因となるでしょう。テクノロジーの進化と顧客ニーズの多様化に対応できる企業が、今後の市場で優位に立つと考えられます。

このレポートは、グローバルなセルフストレージ市場に関する詳細な分析を提供しています。

1. 調査の定義と範囲
本調査では、個人および企業向けに、柔軟な契約条件で密閉型ユニット、コンテナ、または安全な屋外ベイを貸し出す専用施設を「セルフストレージ市場」と定義しています。賃貸可能な平方フィートとそれに対応する賃貸収入を追跡し、温度管理型および非温度管理型ユニット、あらゆるサイズのブラケットを対象としています。ただし、商品の収集、在庫管理、オンデマンドでの返却が行われる第三者の「ミニ倉庫」サービスは対象外です。

2. 調査方法論
調査は、堅牢な方法論に基づいて実施されました。一次調査では、セルフストレージREITの幹部、アジアおよびヨーロッパの独立系施設所有者、商業不動産ブローカーへのインタビューを通じて、賃料の上昇率、解約率、キャップレートの期待値に関するフィードバックを収集しました。二次調査では、米国SECの10-K報告書、英国企業登録局の提出書類、証券取引所のプレゼンテーションなどの公開記録から、ユニット在庫、稼働率、平均賃料、パイプラインプロジェクトをマッピングしました。また、Self Storage Association USAやFEDESSAなどの業界団体、米国国勢調査局、ユーロスタット、オーストラリア統計局などの公式データセットも活用しています。市場規模の算出と予測は、全国の施設数と平均平方フィートを需要プールに変換し、地域ごとの平方フィートあたりの賃料で評価するトップダウンモデルを採用しています。都市人口比率、世帯移動頻度、eコマース小包量、平均住宅床面積、稼働率サイクル、新規施設完成数などが主要な推進要因としてモデルに組み込まれています。予測には多変量回帰とシナリオ分析が用いられ、結果は3段階のアナリストレビューと年次更新によって検証されています。

3. 市場の状況と推進要因
市場は、複数の強力な推進要因によって成長しています。都市化の進展と居住空間の縮小、eコマースのマイクロマーチャントの増加、住宅不動産コストの高騰が、個人およびビジネスの両方でストレージ需要を押し上げています。また、デジタル化された非接触型リースプラットフォームの普及、マイクロフルフィルメントハブとしてのセルフストレージの活用、気候変動に強い資産保全への需要も市場拡大に貢献しています。

4. 市場の阻害要因
一方で、市場にはいくつかの阻害要因も存在します。厳格なゾーニングおよび土地利用規制は新規開発を制限し、成熟した大都市圏では供給過剰のポケットが見られます。極端な気象条件による保険料の高騰は運営コストを増加させ、スマート施設におけるサイバーセキュリティリスクも懸念事項となっています。

5. 市場規模と成長予測
セルフストレージ市場は、2025年には26億平方フィートの賃貸可能スペースを有し、2030年までに31億平方フィートに成長すると予測されています。
* ユーザータイプ別: 個人とビジネスに分けられます。
* ストレージタイプ別: 温度管理型、非温度管理型、ポータブル/コンテナベース、車両および特殊（RV、ボート、ワインなど）に分類されます。特に温度管理型ユニットは、資産保護への需要が高く、2030年まで年平均成長率（CAGR）9.8%で最も速い成長を遂げると見込まれています。
* リース期間別: 短期（3ヶ月未満）、中期（3～12ヶ月）、長期（12ヶ月以上）に分けられます。
* ユニットサイズ別: 小型（50平方フィート未満）、中型（50～100平方フィート）、大型（100～200平方フィート）、メガ（200平方フィート以上）に分類されます。
* 地域別: 北米、南米、ヨーロッパ、アジア太平洋、中東およびアフリカにわたる広範な地域で分析されています。特にアジア太平洋地域は、急速な都市化、日本の機関投資家との合弁事業、オーストラリアの90%近い稼働率に支えられ、9.3%のCAGRで大きな投資を呼び込んでいます。

6. 主要な調査結果
* ゾーニング規制の影響: 米国の15以上の州およびヨーロッパのいくつかの自治体で、新規開発に対する一時停止措置や厳格な制限が課されており、供給制約が生じています。
* 技術の影響: スマートフォン対応アクセス、IoT気候センサー、AI駆動型価格設定エンジンなどの技術が、運営コストの削減、顧客利便性の向上、平方フィートあたりの収益増加に貢献しています。
* 保険料のリスク: 気候変動に脆弱な地域の施設では、保険コストが総収益の5%を超える場合があり、強靭な建設と地理的分散投資が求められています。

7. 競合環境
市場集中度、戦略的動き、市場シェア分析が行われ、Public Storage、Extra Space Storage Inc.、U-Haul International Inc.、CubeSmart LPなど、22の主要企業がプロファイルされています。

8. 市場機会と将来展望
レポートでは、未開拓の市場領域や満たされていないニーズの評価を通じて、将来の市場機会についても言及しています。

Mordor Intelligenceは、厳格な調査範囲、慎重な変数選択、および年次ベンチマーク更新により、安定した透明性の高い市場ベースラインを提供し、意思決定者が信頼できる情報源となっています。

1. はじめに

• 1.1 調査の前提と市場の定義

• 1.2 調査範囲

2. 調査方法

3. エグゼクティブサマリー

4. 市場概況

• 4.1 市場概要

• 4.2 市場の推進要因
  • 4.2.1 都市化と居住空間の縮小

  • 4.2.2 Eコマースのマイクロマーチャントの増加

  • 4.2.3 住宅不動産コストの上昇

  • 4.2.4 デジタル化された非接触型リースプラットフォーム

  • 4.2.5 マイクロフルフィルメントハブとしてのセルフストレージ

  • 4.2.6 気候変動に強い資産保全の需要

• 4.3 市場の阻害要因
  • 4.3.1 厳格なゾーニングおよび土地利用規制

  • 4.3.2 成熟した大都市圏における供給過剰の発生

  • 4.3.3 異常気象による保険料の高騰

  • 4.3.4 スマート施設におけるサイバーセキュリティリスク

• 4.4 産業バリューチェーン分析

• 4.5 規制環境

• 4.6 技術的展望

• 4.7 ポーターの5つの力分析
  • 4.7.1 買い手の交渉力

  • 4.7.2 供給者の交渉力

  • 4.7.3 新規参入の脅威

  • 4.7.4 代替品の脅威

  • 4.7.5 競争の激しさ

5. 市場規模と成長予測（単位）

• 5.1 ユーザータイプ別
  • 5.1.1 個人

  • 5.1.2 法人

• 5.2 ストレージタイプ別
  • 5.2.1 空調管理型

  • 5.2.2 非空調管理型

  • 5.2.3 ポータブル / コンテナ型

  • 5.2.4 車両および特殊品 (RV、ボート、ワイン)

• 5.3 リース期間別
  • 5.3.1 短期 (3ヶ月未満)

  • 5.3.2 中期 (3～12ヶ月)

  • 5.3.3 長期 (12ヶ月超)

• 5.4 ユニットサイズ別
  • 5.4.1 小型 (50平方フィート未満)

  • 5.4.2 中型 (50～100平方フィート)

  • 5.4.3 大型 (100～200平方フィート)

  • 5.4.4 超大型 (200平方フィート超)

• 5.5 地域別
  • 5.5.1 北米

  • 5.5.1.1 米国

  • 5.5.1.2 カナダ

  • 5.5.1.3 メキシコ

  • 5.5.2 南米

  • 5.5.2.1 ブラジル

  • 5.5.2.2 アルゼンチン

  • 5.5.2.3 その他の南米諸国

  • 5.5.3 欧州

  • 5.5.3.1 ドイツ

  • 5.5.3.2 英国

  • 5.5.3.3 フランス

  • 5.5.3.4 スペイン

  • 5.5.3.5 イタリア

  • 5.5.3.6 その他の欧州諸国

  • 5.5.4 アジア太平洋

  • 5.5.4.1 中国

  • 5.5.4.2 日本

  • 5.5.4.3 オーストラリア

  • 5.5.4.4 インド

  • 5.5.4.5 その他のアジア太平洋諸国

  • 5.5.5 中東およびアフリカ

  • 5.5.5.1 中東

  • 5.5.5.1.1 アラブ首長国連邦

  • 5.5.5.1.2 サウジアラビア

  • 5.5.5.1.3 その他の中東諸国

  • 5.5.5.2 アフリカ

  • 5.5.5.2.1 南アフリカ

  • 5.5.5.2.2 エジプト

  • 5.5.5.2.3 その他のアフリカ諸国

6. 競合情勢

• 6.1 市場集中度

• 6.2 戦略的動向

• 6.3 市場シェア分析

• 6.4 企業プロファイル（グローバルレベルの概要、市場レベルの概要、コアセグメント、利用可能な財務情報、戦略情報、主要企業の市場ランキング/シェア、製品とサービス、および最近の動向を含む）
  • 6.4.1 パブリックストレージ

  • 6.4.2 エクストラスペースストレージ株式会社

  • 6.4.3 U-Haulインターナショナル株式会社

  • 6.4.4 キューブスマートLP

  • 6.4.5 ナショナルストレージアフィリエイツトラスト

  • 6.4.6 ライフストレージ株式会社

  • 6.4.7 セーフストアホールディングスPLC

  • 6.4.8 ストレージマート

  • 6.4.9 シャーガードセルフストレージSA

  • 6.4.10 ビッグイエローグループPLC

  • 6.4.11 プライムストレージグループ

  • 6.4.12 メトロストレージLLC

  • 6.4.13 スマートストップアセットマネジメントLLC

  • 6.4.14 クラッター株式会社

  • 6.4.15 メイクスペース株式会社

  • 6.4.16 ケナーズセルフストレージ

  • 6.4.17 アクセスセルフストレージ株式会社

  • 6.4.18 アーバンセルフストレージ株式会社

  • 6.4.19 グローバルセルフストレージ株式会社

  • 6.4.20 ワールドクラスキャピタルグループLLC（グレートバリューストレージ）

  • 6.4.21 アムスデル社/コンパスセルフストレージ

  • 6.4.22 オールストレージ

7. 市場機会と将来展望